ГДЕ ВЗЯТЬ КРЕДИТ НА КВАРТИРУ — В ИПОТЕЧНОМ БАНКЕ, ЖНК ИЛИ ЖСК? - Ипотека - Личный финансовый консалтинг - Независимый финансовый консультант Бабарин А.В.
Независимый финансовый консультант
Форма входа
Категории раздела
Финансовые консультанты [30]
О работе и потребности финансовых консультантов в нашей стране и за рубежом
Ипотека [82]
Все что связано с ипотекой.
Страхование [5]
Накопительное страхование жизни
Инвестиционные инструменты [34]
Все, куда можно вкладывать деньги
Поиск
Друзья сайта
  • Официальный блог
  • Сообщество uCoz
  • FAQ по системе
  • Инструкции для uCoz
  • Статистика

    Онлайн всего: 1
    Гостей: 1
    Пользователей: 0
    Пятница, 09.12.2016, 03:07
    Главная » Статьи » Ипотека

    ГДЕ ВЗЯТЬ КРЕДИТ НА КВАРТИРУ — В ИПОТЕЧНОМ БАНКЕ, ЖНК ИЛИ ЖСК?
    Для них существуют жилищно-накопительные, жилищно-строительные кооперативы, а также стройсберкассы. Что представляют собой эти схемы и в чем заключаются особенности каждой из них?

    Первая мысль, которая приходит в голову человеку, у которого не хватает денег, чтобы приобрести жилье самостоятельно, — воспользоваться кредитом. Но при ближайшем рассмотрении ипотечные программы банков не кажутся столь привлекательными, как их расписывают рекламные буклеты. Да и не всякий потенциальный заемщик по уровню доходов, роду занятий и другим параметрам устроит банк. Поэтому вопреки оптимистичным прогнозам число ипотечных сделок до сих пор составляет ничтожный процент общего количества сделок на рынке недвижимости. Но есть ли у покупателя альтернатива? Оказывается, есть. Вариантов даже несколько.
    Строим сами

    Еще с прошлого века для желающих приобрести жилье работают жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Они представляют собой добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц для возведения многоквартирного дома и управления жилыми и нежилыми помещениями в нем.

    «Правда, новый Жилищный кодекс ограничил возможности ЖСК строительством и последующей эксплуатацией одного многоквартирного жилого дома», — замечает член рабочей группы фракции «Единая Россия» в Госдуме по разработке и реализации проекта «Свой дом», доктор юридических наук, академик Международной академии ипотеки и недвижимости Алексей Швалев. Фактически ЖСК не кредитует своих членов, а лишь обеспечивает им участие в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Иными словами, ЖСК — в чистом виде строительный кооператив.

    Соответственно, в члены такой организации примут лишь тех, кто способен внести паевой взнос. Источником средств для возведения дома может стать, как и в советское время, банковский кредит, полученный кооперативом. В этом случае члены ЖСК получат возможность погашать свой паевой взнос в рассрочку.

    Но в отличие от советского времени, по мнению председателя Гильдии народных кооперативов России Александра Дворяшина, у сегодняшних ЖСК нет ни рычагов, ни стимулов для получения кредита. Предоставить надлежащее обеспечение банку кооператив тоже не в состоянии — по причине отсутствия такового.

    Перспективы у жилищно-строительных кооперативов, как полагает А. Дворяшин, в условиях рыночной экономики нерадостные. ЖСК может быть востребован, только если каким-либо образом имеет шанс взять кредит в банке.
    Сейчас, в силу строгих требований к долевому строительству, возможности кооперативов совпали с потребностями застройщиков и продавцов жилья. Кооператив позволяет легально уходить от долевых отношений, поэтому ЖСК при активной помощи государства вполне способны стать главным заказчиком строительства и прибежищем всех потенциальных инвесторов и покупателей возводимого жилья.

    Отличие ЖСК от других схем лежит на поверхности: кооператив не занимается инвестированием, он имеет дело с полностью сформированным объемом финансирования, достаточным для возведения конкретного объекта. Иными словами, все участники ЖСК фактически являются застройщиками и получают жилье по себестоимости.

    Основных трудностей, возникающих перед ЖСК, две: получение земельного участка для возведения дома и поиск строительных мощностей. То есть образование кооператива выгодно преимущественно застройщикам в качестве одного из законных способов собрать денежные средства с предполагаемых покупателей. Насколько этот механизм выгоден отдельным покупателям в каждом конкретном случае, остается лишь догадываться.
    Как не запутаться в сетевом маркетинге

    Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК) — еще один способ приобрести квартиру в рассрочку. Эта схема не предполагает внесения покупателем всей суммы сразу. Но в итоге за все приходится платить. Плюсом ЖНК является надежность.

    Схема внешне проста: кооператив привлекает денежные средства в общий паевой фонд; за счет собранных денег жилое помещение приобретается в собственность ЖНК и передается в пользование члену кооператива. После полного внесения паевого взноса он получает квартиру в собственность. На деле организационно приобретение жилья с помощью ЖНК чрезвычайно усложнено: закон предусматривает огромное количество искусственных ограничений и препятствий, презумпцию виновности органов управления, малопонятные и сдерживающие рост ЖНК нормативы финансовой устойчивости.

    Впрочем, меры по контролю за деятельностью жилищно-накопительных организаций оправданны по причине высокой степени риска таких схем для населения: представьте, что произойдет с жильем члена кооператива, если ЖНК — собственник жилья — разорится до того момента, как человек выплатит за квартиру полную сумму? Тот факт, что недвижимость долго (все время рассрочки по погашению паевого взноса) находится в собственности у кооператива, не прибавляет этой схеме популярности у населения.
    Дело еще и в том, что член ЖНК фактически не вправе выплатить долг за приобретенную квартиру раньше установленного срока. В итоге купленная по данной схеме квартира будет в собственности ЖНК строго лимитированное договором время, а покупатель не в силах сократить этот период.

    На первый взгляд это не так уж и важно. Но мысль о том, что ЖНК рискует в любой момент стать банкротом, а квартира перейдет неизвестно кому, способна отпугнуть многих потенциальных покупателей.
    Обратно к сберкассам

    Но все-таки мы идем в ногу со временем. К не очень популярным в народе ЖСК и ЖНК правительство решило добавить строительные сберегательные кассы. Первоначально ССК являлись частными (коммерческими) или общественными (некоммерческими) кассами взаимной помощи, участники которой получают премии в связи с осуществлением жилищных накоплений.
    В настоящее время на Западе ССК скорее стали специализированными банками. Но в то время, когда европейские страны находились в похожих на наши экономических условиях, стройсберкассы возникли как небанковские организации, поддерживаемые государством.
    «Сегодня в России предлагается создать ССК исключительно в виде специализированных банков, которые вправе осуществлять только банковские операции, связанные с улучшением жилищных условий, — говорит А. Дворяшин. — Это значит, что такие банки смогут существовать и быть привлекательными для населения лишь при солидной государственной поддержке».

    Если размер премии составит, допустим, 25–30% накоплений в год без ограничения суммы накоплений (размер премии должен быть ощутимо больше, чем годовая ставка общей инфляции), то ССК станут чрезвычайно популярными, если ниже — вряд ли.
    ССК в западном варианте действительно выгоднее банков, поскольку проценты за пользование кредитом в них меньше, чем в универсальных банках. Но в каком виде этот формат сложится у нас, предсказать трудно. Вообще стройсберкасса, как и банки, предоставляет заемщику деньги под проценты на условиях ипотеки. Если ССК получат мощную государственную поддержку, то каждый желающий сможет взять кредит на свой вкус и кошелек: люди с невысокими доходами будут накапливать средства на покупку жилья постепенно в системе ССК, обеспеченные граждане сразу получат дорогой кредит в банке.

    Сегодня многие риэлторы видят стройсберкассы как холдинг, который и выдает ссуды, и подбирает жилье, аргументируя это тем, что сегодня на рынке процветает мошенничество, покупателя могут обмануть или продать ему некачественную квартиру. На Западе, кстати, такой практики нет — там ССК только предоставляет финансовые средства. Какие трансформации произойдут c этой схемой у нас, пока непонятно.
    На распутье

    Итого у сегодняшнего покупателя есть целых четыре схемы покупки квартиры без внесения всей суммы единовременно. Чем эти способы отличаются друг от друга и что выгоднее выбирать в каждом конкретном случае?
    Ипотека — пожалуй, самый простой, надежный, комфортный, но вместе с тем и дорогой путь. В процессе оформления кредита гражданин общается исключительно с банком, купленная квартира сразу оформляется на его имя и закладывается кредитору. Далее остается лишь возвращать долг и оговоренные проценты.

    Все бы хорошо, но есть два проблемных момента. Первый, как уже отмечалось, — дороговизна. Минимальная ставка составляет сегодня около 10% годовых. Реально же заемщику с учетом всех комиссионных, страховок и прочих накруток надо рассчитывать на 13–15% годовых.

    Вторая загвоздка заключается в том, что банки очень неохотно кредитуют покупку квартир в новостройках, а если и предоставляют займы на такую недвижимость, то делают это на не слишком выгодных условиях. Это отсекает граждан от первичного рынка и автоматически поднимает стоимость приобретенного по ипотеке жилья.
    Такой правовой формат, как ЖСК, в данный момент практически идеален, но не столько для частного покупателя квартиры, сколько для небольшой строительной компании. Сначала все документы строящегося дома оформляются на ЖСК, а затем квартиры в здании реализуются всем желающим. Теоретически это вполне законно. Правда, точно вычислить целесообразность создания каждого отдельного кооператива и выгоду от работы по такой схеме непросто. Классических же ЖСК сейчас практически нет, поэтому стоит с уверенностью утверждать, что для рядового покупателя данная схема не предназначена.
    В случае с ЖНК мы имеем дело с сетевым маркетингом в чистом виде, а на ум сразу приходят ассоциации с пресловутым МММ. С одной стороны, покупателя не просят выплатить все деньги сразу, но с другой — ему ничего и не дают, кроме возможности платить членские взносы, ждать квартиру несколько месяцев и больше и покупать ее только через агентов ЖНК.
    Также участник не вправе выплатить долг за квартиру единовременно и получает свидетельство о собственности только после того, как отдаст полную сумму.

    Эта схема живет лишь за счет вливания в процесс новых участников. Если их приток прекратится, такой кооператив повторит судьбу «пирамид». Приводить доводы «за» и «против» тут неуместно. Участвовать в подобной игре или нет, каждый соискатель квартиры должен решать для себя сам, поскольку он может как выиграть, так и проиграть. Причем совсем необязательно проигрыш будет заключаться в потере денег или квартиры. Вероятен и исход, при котором жилье гражданин получит, но потраченные нервы, время и суммарные расходы окажутся такими, что легче было бы отложить средства и купить квартиру в возводимом доме.
    Сказать что-то определенное о стройсберкассах сейчас затруднительно. Эта программа еще не задействована на территории России. Ясно одно: чтобы она выгодно отличалась от обычного банковского кредита, понадобятся очень веские бонусы (например, индексация вклада в квадратные метры жилья на момент взноса) и сильная государственная поддержка.
    Взгляд в будущее

    «В целом все эти институты весьма сильно зависят от общего состояния экономики, прежде всего — от роста покупательской способности граждан. Только реальной, а не взятой как «средняя температура по больнице», — замечает А. Дворяшин.
    ЖСК не в состоянии ничего сделать без доступных самому кооперативу или его членам кредитов, иначе это окажется всего лишь оптимальным способом избежать долевых отношений при строительстве и продаже квартир для застройщиков и продавцов жилья.
    ЖНК эффективно работают только в случае, если государство или предприятие выделяют их членам деньги на приобретение жилья через кооператив, а его члены, чрезвычайно заинтересованные в средствах, просто закрывают глаза на несоблюдение многих непонятных процедур. В противном случае создавать ЖНК нет смысла.

    Стройсберкассы смогут существовать только при государственной поддержке. «На наш взгляд, наиболее перспективным в сегодняшней обстановке является работа потребительских ипотечных кооперативов, — говорит А. Швалев. — Поскольку их конструкция и потенциал максимально приближены к экономическим возможностям большинства граждан».

    Источник: http://М2=Квадратный метр

    Категория: Ипотека | Добавил: БабаринАВ (29.05.2007)
    Просмотров: 1247 | Комментарии: 1 | Рейтинг: 0.0/0
    Всего комментариев: 0
    Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи.
    [ Регистрация | Вход ]

    НФК Бабарин А.В. © 2016